毕业季催生“租房热” 晨报邀法官就如何避免租房纠纷支招

法院案例告诉你 租房要避哪些坑

2018/7/10 1:03:48 来源:张正 黄丹 晨报记者 兰春
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“我是一名刚毕业的大学生,急需租房子,现在找中介公司租房都要中介费,我们学生有些难以承担,而且租房有风险……”近期,大学生毕业季的到来催生了新一波“租房热”,而租房乱象也随之出现。
昨日,记者采访了南昌市青山湖区人民法院黄丹法官,结合相关案例,就如何避免租房纠纷等问题为大家解惑、支招。
案例1
冒充房东发布虚假租赁信息
诈骗租房订金
陈某曾系南昌市某中学老师,他冒充其租住的南昌市东湖区建德观某房屋的房东,网上发布虚假房屋租赁信息,于2014年8月期间骗取胡某、郭某等人租房的钱财共计1.08万元。
南昌市东湖区人民法院审理认为,陈某以非法占有为目的,采取虚构事实、隐瞒真相的方法多次骗取他人钱财共计1.08万元,数额较大,其行为已构成诈骗罪。陈某归案后如实供述自己的罪行,且当庭自愿认罪,有坦白情节,可从轻处罚。根据陈某的犯罪事实、性质、情节及对社会危害程度,依照《中华人民共和国刑法》相关规定,以陈某犯诈骗罪,判处拘役六个月,缓刑八个月。
法官提醒:
市民租房时,在尚未确认房东真实身份前(通过诸如房屋产权证明、户口簿、身份证确认),不要答应任何交付订金的要求。正规交付订金,必须书面签写合法的收据单,写明收据的用途、金额和时间。同时,应警惕一切图片美观,房屋租金价格却低于市价过多的房源。俗话说“一分钱一分货”、“天上不会掉馅饼”,这类房子就算真实存在,房东低价出租也有不为人知的理由。

案例2
擅自装修租来的房屋
房客被判赔偿
2009年10月6日,彭某与李某签订租赁合同一份。合同签订后,李某将房屋交付彭某使用,彭某向李某交付租赁保证金及相应的租金。不久,彭某在未经李某同意的情况下,对租赁的房屋进行了部分硬固定装饰拆除。
两年后,李某以彭某未能按约支付租金为由书面通知停止租赁,彭某收到停租通知后当即表示同意终止租赁并将租金支付至2011年6月12日。2011年6月13日,双方在办理房屋交接过程中,李某以彭某拆除了房屋部分硬固定装饰为由,要求彭某按照合同约定将拆除的物品恢复原状。
南昌市东湖区人民法院审理后认为,双方经协商一致解除房屋租赁合同,合同解除后,彭某应当按照合同约定及法律规定返还租赁物。彭某拆除已形成附合的装饰装修物属违约行为。遂判处彭某赔偿李某6000元。
法官提醒:
根据《商品房屋租赁管理办法》第十条规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第九条至第十四条规定,要装修、扩建租来的房子,一定要得到房东的同意。如若不然,房客花钱装修、扩建后,不但一分钱也要不回来,还要将房屋恢复原状或赔偿房东的损失。

案例3
租房未签订书面合同 房东可随时解约
2015年8月,陈某经房地产经纪公司介绍签订房屋租赁合同,约定黄某将其所有的位于南昌市西湖区的一处房屋租赁给陈某,每月租金为1100元,租赁期限为12个月。合同到期后,双方口头约定续租5年,租金不变。然而时间到了2017年年初,黄某要求将房屋的租金由过去的1100元提高至1500元,陈某未答应。此后,黄某要求解除租赁合同。
南昌市青山湖区人民法院审理认为,2015年8月双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,该合同不违反法律规定,法院予以确认,陈某、黄某双方应当依约定履行相应的义务。双方在原房屋租赁合同到期后未再签订新的书面合同,此后双方租赁关系视为不定期租赁。根据法律规定,不定期租赁合同黄某可以随时解除,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此,支持黄某的诉求。
法官提醒:
无论在什么场合下,明确双方权利义务最好的方法就是签订合同,租房子也一样。根据相关法律,租房时如果没有签订合同,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的,根据有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁合同。不定期租赁的法律后果就是双方可以随时解除合同。房客突然要求解除合同的话,会给房东带来一定的经济损失;而房东也随时可以解除合同,只要在合理的期限之前通知房客。可见,不签合同,这对于双方来说都是不利的。同时,在签订书面合同时,最好确定好租赁的期限。在这个期限内,如果没有特殊的情况,房东不可以随意收回房屋。

案例4
租住房屋遭遇拆迁 法院判定房东未违约
张某与张某祥系父子关系,万某某与张某祥签订了一份租房合同,约定将张某名下位于南昌市解放西路的一处房屋出租给万某某,租期两年,在租期内不能涨价,不能收回租权(如碰到城市规划或其它不可抗拒原因除外)。
2017年5月9日,南昌市青山湖区人民政府下发房屋拆迁公告,写明征收范围(包含该案租赁房屋),征收补偿协议签约期限为自公告下达之日起至2017年7月9日,2017年10月底该地段需完成拆迁。此后,万某某以张某违反合同约定为由与之对簿公堂。
南昌市青山湖区人民法院审理认为,根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条之规定:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中,因政府建设需要征用双方合同中约定的租赁房屋所在土地,这是典型的政府行为导致的合同履行不能,应属于不可抗力的一种。政府因建设需要征用土地,这显然是张某不能克服的,因此张某无需承担违约责任。
法官提醒:
双方在签订租房合同时,应该仔细地了解租赁房屋的状况和租房合同细节,约定好违约责任及碰到城市规划或其它不可抗力时如何处理。否则一旦对方违约,自己本可能获得的赔偿也往往因缺乏计算依据而无法得到实质保障。此外,约定了违约责任后,试图违约的一方在试图违约前也会衡量一下违约成本,从而可能会放弃违约的想法。

案例5
出租屋窗户脱落伤人 房东房客均需承担责任
  2016年6月,陈某在南昌市新建区一小区的公共座椅上休息时,不料被一楼住房脱落的窗户割伤手臂。陈某随即到医院进行了治疗,经鉴定陈某的伤残程度属十级。之后,陈某将房屋的房东刘某、承租人李某诉至法院要求赔偿。
南昌市新建区人民法院审理认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”,在租赁期间,承租人对租赁享有使用、收益的权利,同时对租赁物负有妥善保管的义务,在租赁期间因承租人对租赁物管理不善致第三人损害,根据侵权责任法相关规定应承担侵权责任。据此,判决刘某和李某均需对陈某承担赔偿责任。
法官提醒:
承租房屋时,房客应该仔细检查房屋的设施,看看是否存在安全隐患,如有安全隐患,要及时向房东提出,要求房东予以修复。房屋租赁关系中,对于房客而言,除了支付租金外,首先应当按照合同约定的方法使用租赁物;在租赁期间,应妥善保管租赁物,不得转租或违反合同约定使用房屋;因使用房屋或设施不当而造成损害,承担相应赔偿责任。
来源:张正 黄丹 晨报记者 兰春
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